不看广告回不了家，物业公司何以如此肆意越界

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“站在自家门口，人却进不去。

”近日，南都记者经线上梳理与线下走访发现，小区门禁App弹开屏广告现象屡禁不止，关闭按钮形同虚设、极易误触发跳转、诱导下载、消除广告还需花钱开通会员服务。

数字化手段极大地方便了日常生活，比起过去钥匙、门禁卡等实体介质，使用门禁App开门显然更方便。

但随着商业元素不断介入，门禁App给住户平添了不少麻烦，以至于出现“要回家先看广告”的荒唐局面。

受访者李女士所在小区，要么使用隐私保障存疑的刷脸门禁，要么使用必须看广告的App门禁，李女士无奈之下只能每天忍受App广告的烦扰，很难说这是给业主提供选择还是变相强制。

门禁管理是物业公司所提供服务中常见的一项，支撑这一服务的相关费用按理已包含在日常缴纳的物业费中，也有一些物业公司动用物业维修资金更新门禁系统。

而广告的价值在于曝光，曝光依托的是业主每日进小区的行为，物业公司此举相当于擅自把业主的固定行为资产化，出售给了App运营方，而业主显然没有获得收益。

所以，问题的根本不在于门禁的方式、该不该有广告，而在于决策过程与利益分配。

不论要不要花钱、钱从哪里来，升级改造门禁系统都应经过业主同意。

使用物业维修资金需要业主点头自不必说，即便不使用也是一样。

民法典278条写明，改建、重建建筑物及其附属设施，由业主共同决定。

上海曾经也有相关判例，确认未动用物业维修资金的前提下，升级改造门禁系统需要业主同意。

至于广告收益，民法典第282条也规定，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

也就是说，只要动了门禁系统，就不能由物业公司一方拍板、独享蛋糕。

具体来说，物业公司需要征求法定比例业主的同意，并保留业主反馈意见的通道，公开协议与账目，将经营收益与业主共享。

从规定层面来说是这样，但是现实情况可能大相径庭，比如报道中提到的李女士就表示，自家小区物业公司使用这套门禁系统并未与业主商议。

物业公司自行决定新的门禁方式、独立对比价格挑选厂家、确定动工时间，一些物业公司会象征性“通知”业主，而业主在其中起到的作用只有接受并交钱。

本是服务者的物业公司，把自己当作小区的管理者，而业主成了被管理的对象，这不符合现代小区“业主自治”原则，更违背了“收费-提供服务”的基本商业契约，而这偏偏是当下相当普遍的现象。

“业主共有共治”原则必须列入物业服务的点点滴滴，才能杜绝“回家先看广告”的闹剧。

也只有这样，才能打破物业公司“越位管理-饱受怨怼-收不到费”的经营困局。

当数字化服务嵌入基本生活场景时，商业逻辑不能凌驾于权利逻辑之上。

门禁App可以存在，广告也可以存在，但前提是住户有真正的选择权、收益有透明的分配机制、通行权不被无关方单方面控制。

这是权利边界问题。

一家物业服务企业如果还想吃这碗饭，就要守好自己的边界。

特别

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